Firmar arras es comprometerse de verdad: a partir de ahí, echarse atrás cuesta dinero. Por eso conviene entender qué tipo de arras firmás, qué dicen sus cláusulas y —sobre todo— haber hecho antes todas las comprobaciones del inmueble.
Qué es el contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor por el que se reserva la vivienda y se entrega una señal a cuenta del precio. Fija el precio acordado, el plazo hasta la escritura y las consecuencias si alguna parte incumple. No es la compraventa definitiva (esa se firma ante notario), pero es vinculante.
Los tres tipos de arras
| Tipo | Qué implica si te echas atrás |
|---|---|
| Penitenciales (las más habituales) | Permiten desistir: si se echa atrás el comprador, pierde la señal; si lo hace el vendedor, devuelve el doble. |
| Confirmatorias | Son una confirmación del contrato; no permiten desistir libremente. El incumplidor puede ser obligado a cumplir o a indemnizar daños. |
| Penales | La señal funciona como pena por incumplimiento, pero la parte cumplidora puede además exigir el cumplimiento. |
Lo más frecuente en una compraventa de vivienda son las arras penitenciales, que dan una "salida" tasada a ambas partes. Pero el tipo debe quedar claramente especificado en el contrato: si no se indica, la interpretación puede complicarse.
Cuánto se paga
No hay un importe legal fijo. Lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio de compra, aunque puede pactarse otra cantidad. Esa señal se descuenta del precio final en la escritura.
Piso de 300.000 € con arras del 10 % = 30.000 € de señal. Si el comprador se echa atrás (arras penitenciales), pierde esos 30.000 €. Si lo hace el vendedor, devuelve 60.000 €.
Cláusulas que no pueden faltar
- Identificación de las partes y de la vivienda (con datos registrales).
- Precio total acordado y importe de la señal.
- Tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales).
- Plazo máximo para firmar la escritura.
- Reparto de gastos e impuestos.
- Estado de cargas: que el vendedor declare la situación (hipotecas a cancelar, etc.).
- Quién asume las derramas aprobadas y pendientes.
La cláusula de financiación
Si tu compra depende de que te concedan la hipoteca, es fundamental incluir una cláusula de condición a la financiación: si el banco te deniega el préstamo (con la documentación que lo acredite), recuperás la señal sin penalización. Sin esa cláusula, en arras penitenciales, si no te dan la hipoteca y no podés comprar, perdés la señal.
Firmar arras sin cláusula de financiación cuando dependés del banco. Negociala antes de poner el dinero.
Qué pasa si la operación se cae
- Se echa atrás el comprador (arras penitenciales): pierde la señal.
- Se echa atrás el vendedor: devuelve el doble de la señal.
- No te dan la hipoteca y hay cláusula de financiación: recuperás la señal.
- Aparece una carga oculta que el vendedor no declaró: según lo pactado, puede dar derecho a resolver y recuperar lo entregado.
Antes de firmar arras
Las arras van después de comprobar el inmueble, nunca antes. Antes de poner la señal deberías tener revisado:
- Nota simple: titularidad y cargas.
- ITE y actas de la comunidad (derramas).
- Cédula de habitabilidad y certificado energético.
- Año y estado del edificio (aluminosis, amianto).
- Financiación pre-aprobada.
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¿Cuánto se paga de arras?
Habitualmente entre el 5 % y el 10 % del precio, aunque es negociable. Se descuenta del precio final en la escritura.
Si no me dan la hipoteca, ¿pierdo las arras?
Solo si no incluiste una cláusula de condición a la financiación. Con esa cláusula, si el banco te deniega el préstamo acreditándolo, recuperás la señal.
¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás?
En arras penitenciales, debe devolverte el doble de la señal entregada.
¿Las arras se firman ante notario?
No es obligatorio: el contrato de arras suele ser privado. La compraventa definitiva sí se firma ante notario. Aun así, conviene que un profesional revise el contrato antes de firmar.
Aviso editorial. Guía informativa a la fecha de actualización (2026). El contrato de arras tiene efectos jurídicos relevantes; Listing Barcelona es una plataforma editorial e independiente y no presta asesoramiento legal. Antes de firmar, consultá con un abogado.