Signar arres és comprometre's de debò: a partir d'aquí, fer-se enrere costa diners. Per això convé entendre quin tipus d'arres signes, què diuen les seves clàusules i —sobretot— haver fet abans totes les comprovacions de l'immoble.
Què és el contracte d'arres
El contracte d'arres és un acord privat entre comprador i venedor pel qual es reserva l'habitatge i es lliura un senyal a compte del preu. Fixa el preu acordat, el termini fins a l'escriptura i les conseqüències si alguna part incompleix. No és la compravenda definitiva (aquesta es signa davant notari), però és vinculant.
Els tres tipus d'arres
| Tipus | Què implica si te'n fas enrere |
|---|---|
| Penitencials (les més habituals) | Permeten desistir: si el comprador se'n fa enrere, perd el senyal; si ho fa el venedor, en torna el doble. |
| Confirmatòries | Són una confirmació del contracte; no permeten desistir lliurement. La part incomplidora pot ser obligada a complir o a indemnitzar danys. |
| Penals | El senyal funciona com a pena per incompliment, però la part complidora pot a més exigir el compliment. |
El més freqüent en una compravenda d'habitatge són les arres penitencials, que donen una «sortida» taxada a ambdues parts. Però el tipus ha de quedar clarament especificat en el contracte: si no s'indica, la interpretació es pot complicar.
Quant es paga
No hi ha un import legal fix. L'habitual és entre el 5 % i el 10 % del preu de compra, encara que es pot pactar una altra quantitat. Aquest senyal es descompta del preu final en l'escriptura.
Pis de 300.000 € amb arres del 10 % = 30.000 € de senyal. Si el comprador se'n fa enrere (arres penitencials), perd aquests 30.000 €. Si ho fa el venedor, en torna 60.000 €.
Clàusules que no poden faltar
- Identificació de les parts i de l'habitatge (amb dades registrals).
- Preu total acordat i import del senyal.
- Tipus d'arres (penitencials, confirmatòries o penals).
- Termini màxim per signar l'escriptura.
- Distribució de despeses i impostos.
- Estat de càrregues: que el venedor declari la situació (hipoteques a cancel·lar, etc.).
- Qui assumeix les derrames aprovades i pendents.
La clàusula de finançament
Si la teva compra depèn que et concedeixin la hipoteca, és fonamental incloure una clàusula de condició al finançament: si el banc et denega el préstec (amb la documentació que ho acrediti), recuperes el senyal sense penalització. Sense aquesta clàusula, en arres penitencials, si no et donen la hipoteca i no pots comprar, perds el senyal.
Signar arres sense clàusula de finançament quan depens del banc. Negocia-la abans de posar els diners.
Què passa si l'operació es trenca
- El comprador se'n fa enrere (arres penitencials): perd el senyal.
- El venedor se'n fa enrere: torna el doble del senyal.
- No et donen la hipoteca i hi ha clàusula de finançament: recuperes el senyal.
- Apareix una càrrega oculta que el venedor no va declarar: segons el pactat, pot donar dret a resoldre i recuperar el lliurat.
Abans de signar arres
Les arres van després de comprovar l'immoble, mai abans. Abans de posar el senyal hauries de tenir revisat:
- Nota simple: titularitat i càrregues.
- ITE i actes de la comunitat (derrames).
- Cèdula d'habitabilitat i certificat energètic.
- Any i estat de l'edifici (aluminosi, amiant).
- Finançament pre-aprovat.
Abans de les arres, analitza el pis gratis
Escriu l'adreça i obtén en segons l'any, l'estat de l'edifici, els riscos, el preu de zona i un checklist de comprovacions. La base per signar les arres amb seguretat.
Analitzar el meu pis →Preguntes freqüents
Quant es paga d'arres?
Habitualment entre el 5 % i el 10 % del preu, encara que és negociable. Es descompta del preu final en l'escriptura.
Si no em donen la hipoteca, perdo les arres?
Només si no vas incloure una clàusula de condició al finançament. Amb aquesta clàusula, si el banc et denega el préstec acreditant-ho, recuperes el senyal.
Què passa si el venedor se'n fa enrere?
En arres penitencials, t'ha de tornar el doble del senyal lliurat.
Les arres es signen davant notari?
No és obligatori: el contracte d'arres acostuma a ser privat. La compravenda definitiva sí que es signa davant notari. Tot i així, convé que un professional revisi el contracte abans de signar.
Avís editorial. Guia informativa a la data d'actualització (2026). El contracte d'arres té efectes jurídics rellevants; Listing Barcelona és una plataforma editorial i independent i no presta assessorament legal. Abans de signar, consulta amb un advocat.