"Este piso renta un 6 %" suena bien, pero ¿bruto o neto? La diferencia entre ambos puede ser de varios puntos y cambia por completo si una inversión es buena o mediocre. Aprendé a calcularlo bien para no llevarte sorpresas.
Rentabilidad bruta
Es el cálculo rápido y el que se ve en los anuncios:
Ej.: alquiler 1.200 €/mes = 14.400 €/año. Precio 300.000 €. Bruta = 14.400 / 300.000 = 4,8 %.
Sirve para comparar a vuelo de pájaro, pero ignora todos los gastos. Nunca decidas solo con la bruta.
Rentabilidad neta (la que importa)
Descuenta los gastos reales y suma los costes de compra a la inversión:
Es la cifra que de verdad mide lo que te queda en el bolsillo.
Qué gastos descontar
- IBI y tasa de basuras.
- Comunidad de propietarios.
- Seguro de hogar y de impago.
- Mantenimiento y reparaciones (estimá un % anual).
- Periodos sin inquilino (vacancia).
- Gestión (si delegás en una agencia).
- IRPF sobre el rendimiento (con la reducción por vivienda habitual del inquilino si aplica).
- Y a la inversión sumale ITP, notaría, registro y, si hubo, la reforma.
Ejemplo con números
Alquiler anual: 14.400 €. Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia) ≈ 3.600 €. Gastos de compra (ITP + notaría + registro) ≈ 32.000 €.
Neta = (14.400 − 3.600) ÷ (300.000 + 32.000) = 10.800 / 332.000 = ≈ 3,25 %. La bruta era 4,8 %: ¡un punto y medio de diferencia!
Rentabilidad media por distrito
Como referencia (rentabilidad bruta orientativa, datos de Listing Q1 2026): los distritos más caros como Sarrià-Sant Gervasi (≈3,75 %) y Eixample (≈4,25 %) rinden menos; los más accesibles como Nou Barris (≈6,5 %), Sant Andreu (≈6,2 %) y Sants-Montjuïc (≈6 %) rinden más. Es la regla clásica: a menor precio de entrada, mayor rentabilidad por alquiler.
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Calcular rentabilidad →Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena en Barcelona?
Depende del distrito y del perfil. La bruta media va de ~3,75 % (zonas prime) a ~6,5 % (zonas accesibles). Lo importante es mirar la neta, que resta gastos.
¿Cuál es la diferencia entre bruta y neta?
La bruta solo divide el alquiler entre el precio. La neta descuenta gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia, IRPF) y suma los costes de compra a la inversión. La neta es la real.
¿Conviene más una zona barata para invertir?
Suele dar más rentabilidad bruta, pero valorá también demanda, vacancia y revalorización. A veces una zona algo más cara con demanda sólida es mejor inversión total.
Aviso editorial. Guía orientativa (2026). Las rentabilidades son estimaciones de zona, no garantías; no es asesoramiento de inversión. Listing Barcelona es una plataforma editorial e independiente.