Metodología y fuentes de Analiza
Analiza genera un diagnóstico orientativo de un inmueble a partir de datos públicos, reglas técnicas y una capa de síntesis asistida por inteligencia artificial. Aquí explicamos exactamente de dónde sale cada cosa y qué límites tiene.
1. Fuentes de datos
Analiza se nutre exclusivamente de fuentes públicas y oficiales:
- Dirección General del Catastro (Sede Electrónica)
- Referencia catastral, año de construcción, superficie, uso y composición del inmueble.
- Ajuntament de Barcelona · Open Data BCN
- Contexto de distrito y barrio, datos urbanos y de seguridad publicados por distrito.
- Elaboración propia de Listing Barcelona sobre precios medios y rentabilidad por distrito (datos editoriales, actualización trimestral).
- Portales inmobiliarios (referencia de mercado)
- Idealista y otras fuentes públicas como contraste de precios de zona.
- OpenStreetMap (vía Overpass)
- Servicios cercanos: transporte, educación, salud, comercio y zonas verdes.
- Organismos oficiales (capas de riesgo)
- SNCZI/MITECO (inundación), CSN (radón), IGN (sismicidad), ARC (suelos), ZBE Barcelona, MUC (planeamiento).
2. Cómo se calcula cada bloque
Datos del inmueble
Se obtienen directamente del Catastro a partir de la dirección. Cuando una finca tiene varias viviendas, se permite elegir la unidad para que la valoración y los cálculos se hagan sobre su superficie real, no sobre la del edificio completo.
Scores (Global, Físico, Economía, Entorno, Legal)
Son indicadores orientativos calculados con reglas propias a partir de los datos catastrales y del contexto. Por ejemplo, el componente físico penaliza factores como la antigüedad del edificio o la obligación de ITE. No son una nota de tasación: son una lectura rápida de a qué prestar atención.
Riesgos técnicos
Se derivan por reglas a partir del año y el uso catastral: obligación de ITE (edificios de más de 45 años), ventana de riesgo de aluminosis (1950–1977), posible amianto (anterior a 2002), cédula de habitabilidad y coherencia del uso (residencial/comercial). Son avisos para verificar, no diagnósticos cerrados.
Riesgos territoriales
Se estiman a partir de la ubicación y se acompañan siempre de enlaces a los visores oficiales para que confirmes la parcela concreta (inundación, radón, sismicidad, ZBE, costas, suelos contaminados, catalogación).
Economía y valoración
La valoración orientativa aplica el precio medio (€/m²) del distrito a la superficie catastral de la unidad. El alquiler estimado deriva de la rentabilidad bruta media de la zona. Es una estimación a nivel de distrito: el valor real depende del estado, la planta, la orientación y las reformas, que el Catastro no recoge.
Calculadora de inversión
Simula desembolso, cuota de hipoteca, rentabilidad neta y cash-flow a partir de tus propios supuestos (entrada, interés, plazo, ITP, gastos). Es una simulación, no una oferta financiera.
Síntesis con IA
El "Análisis ejecutivo" resume los datos anteriores con apoyo de inteligencia artificial. La IA solo trabaja con los datos del informe (no inventa) y su salida es orientativa: señala lo a favor, los riesgos a verificar y posibles palancas de negociación. No emite una recomendación de comprar o no comprar.
3. Límites que debes conocer
- Los datos catastrales pueden tener desfases respecto a la realidad física o registral.
- Analiza no accede al estado interior, a las cargas reales (hipotecas, embargos) ni al precio pedido: para eso hace falta la nota simple del Registro y una visita.
- Las cifras económicas son medias de zona, no una tasación del inmueble concreto.
- La cobertura es Barcelona ciudad.
4. Privacidad y actualización
Analiza consulta datos públicos por dirección; no requiere registro para el análisis básico. Revisamos periódicamente las fuentes y los criterios, e indicamos la fecha de actualización de los datos editoriales de zona. Sobre nuestro uso general de la IA, consulta Uso responsable de la inteligencia artificial.