Una operació immobiliària a Barcelona toca quatre administracions: l'estatal (IRPF, IVA, IRNR), l'autonòmica (ITP, AJD, successions), la municipal (IBI, plusvàlua) i, indirectament, la comunitat de propietaris. Aquesta guia recorre cada impost que apareix en una operació normal i explica quan aplica, quant costa i quines exempcions existeixen.
Listing Barcelona és una plataforma editorial. Aquesta guia és informativa i es basa en la normativa vigent coneguda a la data d'actualització. No substitueix assessorament fiscal professional. Les xifres i tipus poden canviar — verifica amb un gestor o advocat fiscalista abans de prendre decisions.
Impostos en comprar
L'impost principal depèn de si l'immoble és nou (primera transmissió des del promotor) o usat (segona o posterior transmissió). No pagues ambdós.
Habitatge usat: ITP
L'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) és autonòmic. A Catalunya, la tarifa general aplicable a habitatge usat és:
| Tram de base imposable | Tipus aplicable |
|---|---|
| Fins a 1.000.000 € | 10 % |
| De 1.000.001 € endavant (sobre l'excés) | 11 % |
Existeixen tipus reduïts a Catalunya per a casos específics: habitatge habitual de joves fins a certa edat, famílies nombroses, monoparentals o persones amb discapacitat, subjectes a límits de renda i preu. Poden baixar l'ITP al 5% o fins i tot menys, amb requisits detallats.
Habitatge nou: IVA + AJD
Si compres directament al promotor (primera transmissió):
- IVA del 10% (4% si és habitatge de protecció oficial — VPO).
- AJD (Actes Jurídics Documentats) — Catalunya: tipus general de l'1,5% sobre el preu escripturat, amb un reduït del 0,5% en alguns casos d'habitatge habitual amb requisits.
Altres despeses en comprar
A sobre de l'impost principal, pressuposta:
- Notaria: 600–1.200 € segons preu.
- Registre de la Propietat: 400–800 €.
- Gestoria (si la fas servir): 300–600 €.
- Taxació (si hi ha hipoteca): 300–500 €.
Regla pràctica: pressuposta entre l'11% i el 13% del preu de compra en despeses totals per a habitatge usat a Barcelona; 13% a 15% per a nou (per l'AJD addicional).
Pis usat a l'Eixample per 500.000 €. ITP (10%) = 50.000 €. Notaria, registre i gestoria ≈ 2.500 €. Total despeses: ~52.500 € (10,5%). Sense hipoteca. Amb hipoteca, suma taxació.
Impostos en vendre
Qui ven suporta dos impostos principals: el guany patrimonial en IRPF (Hisenda estatal) i la plusvàlua municipal (ajuntament). A més, eventualment, l'IRNR si ets no resident.
Guany patrimonial en IRPF
El guany patrimonial és la diferència entre:
- Valor de transmissió: preu de venda menys despeses associades (plusvàlua municipal, comissió d'agència, etc.).
- Valor d'adquisició: preu que vas pagar en comprar + ITP/IVA + notaria + registre + inversions de millora (no de manteniment).
Tributa en la base de l'estalvi amb la següent escala (estatal + autonòmica acumulada, aproximada el 2026):
| Tram de guany | Tipus aplicable |
|---|---|
| Fins a 6.000 € | 19 % |
| 6.001 € – 50.000 € | 21 % |
| 50.001 € – 200.000 € | 23 % |
| 200.001 € – 300.000 € | 27 % |
| Més de 300.000 € | 28 % |
Si vas vendre fa anys el pis al mateix preu (o més baix) pel qual el vas comprar, no hi ha guany — no pagues IRPF per aquesta part.
Plusvàlua municipal (IIVTNU)
La plusvàlua municipal grava l'increment de valor del sòl urbà durant el temps que has estat propietari. La paga el venedor en compravenda, els hereus en herència, el donatari en donació. Després de la Sentència del TC i el RDL 26/2021 hi ha dos mètodes de càlcul i tries el més baix:
- Mètode objectiu: valor cadastral del sòl × coeficient segons anys de tinença × tipus de l'ajuntament. A Barcelona ciutat, tipus general del 30% sobre la base imposable (ordenança fiscal).
- Mètode real: si la diferència entre valor de venda i compra (proporció sòl) és menor a la base del mètode objectiu, pots optar per aquest.
Si no hi va haver increment real (vas vendre per igual o menys que comprares, en termes de sòl), està exempta. Has de sol·licitar-ho activament amb documentació.
Exempcions útils en vendre
- Reinversió en habitatge habitual: si vens el teu habitatge habitual i reinverteixes l'import en un altre habitatge habitual en 2 anys (anteriors o posteriors), el guany queda exempt proporcionalment.
- Majors de 65 anys: el guany per venda d'habitatge habitual queda totalment exempt sense necessitat de reinvertir.
- Renda vitalícia (≥65 anys): per a venda de qualsevol element patrimonial, fins a 240.000 € exempts si reinverteixes en renda vitalícia assegurada (termini 6 mesos).
Impostos en llogar
Com a arrendador (propietari que lloga), declares rendiments del capital immobiliari al teu IRPF. No és base de l'estalvi: tributa al tipus marginal del teu IRPF general.
Com es calcula el rendiment
Rendiment net = ingressos bruts del lloguer − despeses deduïbles.
Despeses deduïbles principals:
- IBI, taxa d'escombraries i altres impostos no estatals.
- Comunitat de propietaris.
- Interessos de la hipoteca i despeses de finançament (no l'amortització del capital).
- Reparacions i conservació (no millores: les millores incrementen el valor d'adquisició a efectes de futura venda).
- Amortització: 3% del major entre valor cadastral de la construcció (no del sòl) i valor d'adquisició de la construcció.
- Assegurances de l'immoble i d'impagament.
- Subministraments si els paga el propietari.
- Comissió d'agència i gestoria imputables al lloguer.
Reducció per habitatge habitual del llogater
Si l'immoble es lloga com a habitatge habitual del llogater (no temporada, no turístic), s'aplica una reducció del 50% sobre el rendiment net positiu (Llei 12/2023, vigent des de 2024). Aquesta reducció es pot ampliar fins al 90% en zones declarades tensionades si el propietari rebaixa el preu respecte al contracte anterior, fins al 70% si lloga per primera vegada a llogaters joves en zona tensionada, etc.
Per a arrendaments de temporada, turístics o per habitacions, no hi ha reducció — tributes el 100% del rendiment net.
Impostos per tenir habitatge
IBI (Impost sobre Béns Immobles)
Tribut municipal anual. A Barcelona, el tipus general és del 0,66% sobre el valor cadastral. Hi ha recàrrecs rellevants:
- Recàrrec per habitatge buit: fins a 50% addicional per a immobles desocupats amb caràcter permanent (regulació municipal específica).
- Bonificació per família nombrosa i altres supòsits socials.
Taxa d'escombraries / metropolitana
Imports anuals modestos (desenes a algunes centenes d'euros) segons ajuntament, recollits junt amb l'IBI o a part.
Impost sobre el patrimoni
A Catalunya hi ha Impost sobre el Patrimoni amb mínim exempt de 500.000 € (general) i escala progressiva. Per a residents fiscals, els immobles es valoren pel major entre cadastral, declarat i preu comprovat. L'habitatge habitual té una exempció de fins a 300.000 € en valor. L'Impost Temporal de Solidaritat de Grans Fortunes (estatal) afecta patrimonis nets superiors a certs llindars (3 M€ habituals) i es complementa amb l'autonòmic per evitar doble imposició.
No residents fiscals (IRNR)
Si vius fora d'Espanya (no ets resident fiscal aquí) però tens un immoble a Barcelona:
Immoble no llogat
S'imputa una renda: 1,1% del valor cadastral si aquest ha estat revisat en els últims 10 anys; 2% si no ho ha estat. Tributa al:
- 19% si ets resident a UE/EEE.
- 24% si ets resident fora d'UE/EEE.
Immoble llogat
Els rendiments del lloguer tributen:
- Residents UE/EEE: 19%, amb dret a deduir despeses (similar a l'IRPF espanyol).
- Residents fora d'UE/EEE: 24%, sense possibilitat de deduir despeses — tributes sobre el brut.
Declaració trimestral si hi ha rendes (model 210). Sense rendes, declaració anual d'imputació.
En vendre sent no resident
El comprador reté un 3% del preu i l'ingressa a Hisenda com a pagament a compte de l'IRNR del venedor. Si la liquidació final és inferior, se sol·licita devolució. El guany patrimonial tributa al 19% (UE/EEE) o 24% (resta).
Reduccions i exempcions útils (resum)
- ITP reduït (5%): habitatge habitual de joves, famílies nombroses, monoparentals, persones amb discapacitat — amb límits de renda i preu.
- AJD reduït (0,5%): habitatge habitual amb requisits específics.
- IRPF venda habitatge habitual: exempció per reinversió (2 anys) o per majors de 65 (sense reinvertir).
- IRPF lloguer habitatge habitual: reducció del 50% (fins a 90% en zones tensionades amb condicions).
- Plusvàlua municipal: exempció si no hi ha increment real, exempció per dació en pagament a habitatge habitual, exempcions per herència entre cònjuges/descendents amb bonificació municipal.
- IBI: bonificació per família nombrosa, per instal·lació d'energies renovables, per VPO durant els primers anys.
Calendari fiscal del propietari
| Quan | Què pagues o presentes |
|---|---|
| En comprar | ITP o IVA+AJD en els 30 dies hàbils des de l'escriptura |
| En vendre | Plusvàlua municipal en 30 dies hàbils; guany en IRPF anual |
| Març – juny | Campanya de la Renda (IRPF): rendes del lloguer, guany patrimonial, imputacions, etc. |
| Maig – juliol | IBI: fraccionable en algunes modalitats; consulta el teu ajuntament |
| Trimestralment | Model 210 IRNR si llogues sent no resident |
| Quan apliqui | Model 720 (informatiu de béns a l'estranger, residents), declaració de patrimoni si supera mínim |
Preguntes freqüents
Quant pago en total en comprar un pis de 400.000 € a Barcelona?
Si és habitatge usat: ITP 10% = 40.000 € + notaria, registre i gestoria ≈ 2.000–2.500 € → ~42.500 € (10,6% del preu).
Si és habitatge nou: IVA 10% = 40.000 € + AJD 1,5% = 6.000 € + despeses ≈ 2.500 € → ~48.500 € (12% del preu).
Suma taxació (300–500 €) si finances amb hipoteca.
Qui paga la plusvàlua municipal en una compravenda?
El venedor, llevat de pacte en contra. En herència la paguen els hereus; en donació, el donatari.
Vaig vendre el meu pis per menys del que vaig pagar. He de pagar plusvàlua municipal?
No, està exempta — però has d'acreditar-ho i sol·licitar l'exempció a l'ajuntament amb la documentació de compra i venda. No és automàtic.
Soc major de 65 anys. Pago IRPF si venc el meu pis?
Si és el teu habitatge habitual des de fa almenys 3 anys, el guany està totalment exempt en IRPF sense necessitat de reinvertir. Has de declarar la venda però la base imposable queda a zero per aquesta exempció.
Visc en un altre país i tinc un pis buit a Barcelona. Què pago cada any?
IBI municipal + IRNR sobre imputació de renda (1,1% o 2% del valor cadastral al 19% o 24%) + taxa d'escombraries + recàrrec IBI si està declarat buit. Per a un pis amb valor cadastral de 100.000 €, arrodonint: ~660 € IBI + ~210–420 € IRNR + extres = al voltant de 1.000–1.500 € anuals si el pis està buit sense llogar.
La reducció del 50% en llogar habitatge habitual s'aplica automàticament?
No exactament. S'aplica si l'immoble es destina a habitatge habitual del llogater (no temporada, no turístic) i declares el rendiment com a tal a la Renda. Si vols reduccions majors (70% o 90%) per zona tensionada o llogaters joves, has de complir les condicions específiques i poder acreditar-les.
Les reformes que faig al meu pis són deduïbles?
Depèn. Conservació i reparació són despeses deduïbles de l'any a l'IRPF del lloguer (pintura, canviar boiler, reparar persianes, etc.). Millores i ampliacions (rehabilitació integral, afegir bany, reforma estructural) no són despesa de l'any però incrementen el valor d'adquisició, reduint el guany patrimonial quan venguis. Guarda factures.
Necessito gestor o ho puc fer jo mateix?
Per a una compravenda estàndard i declaració anual d'IRPF amb un lloguer, pots fer-ho sol amb coneixements bàsics. Per a situacions amb diversos immobles, no residents, guany amb reinversió, herència, societat patrimonial o casos complexos, un gestor o assessor fiscal estalvia diners i errors. Cost orientatiu: 60–150 € per declaració / 300–800 € per compravenda.
Què passa si em retardo a presentar l'ITP o la plusvàlua?
Recàrrecs per presentació extemporània: de l'1% per mes el primer any si no hi ha requeriment, escalant, i majors si Hisenda t'ha requerit abans. És important respectar els 30 dies hàbils des de l'escriptura.
Hi ha algun avantatge fiscal per reformar per eficiència energètica?
Sí, existeix una deducció en IRPF per obres de millora d'eficiència energètica en habitatge habitual o destinat al lloguer, amb percentatges variables segons l'estalvi acreditat i límits per contribuent. Requereix certificat energètic abans i després i factura. També algunes bonificacions municipals en IBI. Detalls a la nostra guia de reformes.
La teva situació necessita una mirada concreta?
Explica'ns en 2 minuts el teu cas (compra, venda, lloguer o herència). T'enviem orientació inicial gratuïta i, si convé, et connectem amb un gestor o advocat independent.
Fer test ràpid →Avís editorial. Aquesta guia recull la normativa fiscal vigent a Catalunya i l'Estat coneguda a la data d'actualització (maig 2026). Els tipus, trams i reduccions poden modificar-se per lleis posteriors, ordenances municipals o sentències judicials. Listing Barcelona és una plataforma editorial i independent, no presta serveis d'assessorament fiscal. Per a decisions concretes consulta un professional qualificat.